Η αγορά ακινήτων διανύει περίοδο ανόδου, με τις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης και ενοικίασης να καταγράφουν αυξήσεις, σύμφωνα με παράγοντες του κλάδου. Έτσι, πολλοί επενδυτές στρέφουν το ενδιαφέρον τους στον εντοπισμό των επόμενων επενδυτικών «hot spots» στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη, αλλά και την υπόλοιπη χώρα, συμπεριλαμβανομένης και της Πελοποννήσου. Ιδίως της Λακωνίας, που για κάποιους κάνει την «έκπληξη», ως επίδοξη επενδυτική εστία στην αγορά ακινήτων.

Στο πλαίσιο της «Real Estate Expo» που πραγματοποιήθηκε στην Αθήνα, ο CEO του Spitogatos, Δημήτρης Μελαχροινός, παρουσίασε τις περιοχές της Αττικής, της Θεσσαλονίκης και της υπόλοιπης Ελλάδας με τις υψηλότερες αποδόσεις, τον Μάιο του 2025. Οι αποδόσεις αυτές υπολογίστηκαν βάσει του λόγου των ετησίων ζητούμενων μισθωμάτων προς τη ζητούμενη τιμή πώλησης (Cap Rate), σύμφωνα με τα στοιχεία του Spitogatos Insights. Η σχέση αυτή δείχνει πόσο αποδοτικό είναι ένα ακίνητο αν ενοικιαστεί μακροχρόνια (και όχι βραχυχρόνια ή με σκοπό την τουριστική εκμετάλλευση), σε σχέση με την αξία του.

Πρώτη στην Πελοπόννησο 
η Σπάρτη στη λίστα της έρευνας
Η ανάλυση των αποδόσεων στην υπόλοιπη Ελλάδα παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον, καθώς αρκετές πρωτεύουσες περιφερειακών ενοτήτων (ΠΕ) και άλλες πόλεις καταγράφουν πολύ ελκυστικές αποδόσεις ακινήτων. Μεταξύ αυτών ξεχωρίζουν περιοχές της βόρειας Ελλάδας, όπως το Διδυμότειχο, η Πτολεμαΐδα, η Κοζάνη, η Ορεστιάδα, η Βέροια, η Κομοτηνή, αλλά και η Καρδίτσα και το Αγρίνιο. Υψηλές αποδόσεις σημειώνονται επίσης σε Δράμα, Σέρρες, Λαμία και Ξάνθη.

Στον νησιωτικό χώρο, ιδιαίτερα υψηλή απόδοση καταγράφουν η Σάμος και η Λέσβος-Μυτιλήνη, ενώ στην Πελοπόννησο οι περιοχές με τις μεγαλύτερες αποδόσεις είναι ο Πύργος και η Αμαλιάδα στην Ηλεία, η Σπάρτη, η Τρίπολη και το Αίγιο στην Πελοπόννησο. Περίοπτη θέση κατέχει -απρόσμενα για τους πολλούς- η λακωνική πρωτεύουσα, η οποία μάλιστα αναδεικνύεται «πρωταθλήτρια» στην Περιφέρεια Πελοποννήσου, ανάμεσα πάντα στις περιοχές που εξετάστηκαν στη μελέτη. Εμφανίζει δείκτη απόδοσης ακινήτων 7,8%, την ώρα που η γειτονική Τρίπολη έρχεται 2η στην έρευνα με 7,5%. 

Το «cap rate» στα ακίνητα είναι συντομογραφία του «capitalization rate» (συντελεστής κεφαλαιοποίησης). Είναι ίσο με το ποσό των χρημάτων που κερδίζει ένα ακίνητο σε ένα χρόνο, διαιρεμένο με την τιμή που πρέπει να καταβληθεί για το σπίτι (και τυχόν επισκευές και έξοδα συντήρησης). Ο δείκτης της Σπάρτης αποτυπώνει ότι η ετήσια απόδοση από το ενοίκιο, σε σχέση με την αξία αγοράς του ακινήτου, είναι 7,8%. Για παράδειγμα, αν αγοράσεις ακίνητο αξίας 100.000€, τα ετήσια ενοίκια που μπορείς να ζητήσεις ανέρχονται περίπου σε 7.800€.

Γιατί η Σπάρτη;
Σύμφωνα με πληροφορίες, η Σπάρτη παρουσιάζεται ελκυστική για συγκεκριμένους λόγους, όπως είναι ενδεικτικά:
- Οι σχετικά χαμηλότερες τιμές αγοράς ακινήτων σε σύγκριση με άλλες πόλεις ή περιοχές της χώρας.
- Η σταθερή ζήτηση για ενοικίαση τα τελευταία χρόνια, που πηγάζει κυρίως από φοιτητές ή εργαζομένους προερχόμενους από άλλες περιοχές.
-  Ως ιστορική πόλη έχει τουριστικό ενδιαφέρον, αν και η ανάλυση επικεντρώνεται στη μακροχρόνια μίσθωση και όχι στο βραχυχρόνιο τουριστικό μοντέλο.

Στην Αττική
Σύμφωνα με την έρευνα του Spitogatos, στον κεντρικό τομέα της Αθήνας, οι περιοχές με τις υψηλότερες αποδόσεις περιλαμβάνουν κυρίως μη παραδοσιακά δημοφιλείς προορισμούς, όπως η Πατησίων-Αχαρνών και η Αττική, αλλά και πιο καθιερωμένες περιοχές με έντονη ζήτηση για φοιτητική ή βραχυχρόνια μίσθωση, όπως το κέντρο της Αθήνας, τα Εξάρχεια-Νεάπολη, η Κυψέλη και η περιοχή του Γουδή.

Πολύ λιγότερες είναι οι περιοχές των Βορείων Προαστίων που εμφανίζουν απόδοση άνω του 5%, σε σύγκριση με τον κεντρικό τομέα της Αθήνας. Συγκεκριμένα, ο Άγιος Στέφανος, η Νέα Πεντέλη και η Άνοιξη είναι οι περιοχές που καταγράφουν απόδοση ακινήτου υψηλότερη του 5%. 

Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι καμία περιοχή των Νοτίων Προαστίων δεν καταγράφει απόδοση ακινήτου άνω του 5%. Ενδεικτικά, στη Γλυφάδα και τη Νέα Σμύρνη, η απόδοση διαμορφώνεται γύρω στο 3,6%. Το φαινόμενο αυτό αποδίδεται στις υψηλές μέσες ζητούμενες τιμές (ΜΖΤ) πώλησης κατοικιών, οι οποίες, παρά την ανοδική πορεία των τιμών ενοικίασης, συμπιέζουν τη συνολική απόδοση των ακινήτων. 

Αντιθέτως, περιοχές με υψηλή απόδοση (άνω του 5%) εντοπίζονται και στα Δυτικά Προάστια, όπως η Αγία Βαρβάρα (8,2%), το Αιγάλεω (6%), η Νέα Φιλαδέλφεια, καθώς και οι Αχαρνές.

Στα Ανατολικά Προάστια της Αττικής ξεχωρίζουν για τις υψηλές αποδόσεις που καταγράφουν, σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, οι εξής περιοχές: Μαραθώνας, Κορωπί, Νέα Μάκρη, Αρτέμιδα και Σπάτα. 

Στον Πειραιά και τα προάστιά του, περιοχές με σχετικά χαμηλές ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών αναδεικνύονται σε ζώνες με απόδοση άνω του 5%. Χαρακτηριστικά παραδείγματα αποτελούν τα Καμίνια–Παλαιά Κοκκινιά, η περιοχή Ταμπούρια–Αγία Σοφία, ο Άγιος Ιωάννης Ρέντης, ο Ταύρος, το Κερατσίνι και η Νίκαια.

Στην υπόλοιπη Αττική, υψηλές αποδόσεις καταγράφονται σε Λαύριο, Ωρωπό και Κάλαμο. Επίσης, σημαντικές αποδόσεις παρουσιάζουν οι περιοχές Μαρκόπουλο, Μέγαρα, Πικέρμι, Καλύβια Θορικού και Κερατέα.

φωτο (κεντρική): Πάνος Ψυχογιός - Η Σπάρτη από ψηλά (FB)